CVM atende reivindicações e flexibiliza regras

Gazeta Mercantil/Finanças & Mercados / Maria Luíza Filgueiras
03/11/2008
A publicação na sexta-feira à noite da instrução 472/08, que dispõe sobre os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), animou o final de semana dos administradores e emissores de outros títulos com lastro em imóveis. A autarquia reguladora do mercado acatou boa parte das reivindicações e sugestões da indústria de fundos e ativos imobiliários, apresentadas durante audiência pública realizada no início do ano, e deve alavancar a criação desses veículos de investimento.
A expectativa do mercado recaía sobre dois pontos principais: agilidade no processo de registro e distribuição de cotas, tal como acontece com Fundos de Investimento em Participações (FIP), e a flexibilização da carteira do FII, ampliando o leque de ativos permitidos para investimentos. Ambas foram atendidas e o registro das ofertas públicas de distribuição de cotas subseqüentes será automaticamente concedido no prazo de cinco dias úteis após a data de protocolo na CVM dos documentos e informações exigidas. Além do investimento em imóveis, o FII também pode investir em Letras Hipotecárias, Letras de Crédito Imobiliário, Certificado de Recebíveis Imobiliários e ações de companhias do setor. "A instrução é moderna e atende a boa parte das solicitações do mercado, com registro automático e a criação de fundos de fundos, ou seja, veículos com cotas de diferentes FII, o que vai atrair administradores que atuam nessa indústria, mas não tinham a expertise do produto imobiliário", considera Rodrigo Machado, diretor da Brazilian Mortgages. Além disso, o FII também pode adquirir cota de FIP e FIDC cujo lastro é imobiliário, tal como participação em Sociedades de Propósito Específico (SPE). A diversificação deve aumentar o número de investidores nesses veículos, considera Machado.
Para Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários e diretor da Brazil Partners, além dos avanços numa regulação que iria debutar em 2009, será inviável para os administradores aprovarem a compra de novos imóveis. "Sou a favor da aprovação em assembléia, mas dos cotistas presentes, e não da deliberação de 50% mais um das cotas emitidas. Para um fundo com mais de 600 cotistas, será inviável a aprovação dos laudos de avaliação de novos imóveis para compra ou integralização", avalia. A determinação pode ser viável quando a CVM aprovar a votação em assembléia por internet.
Ponto importante foi a definição sobre conflito de interesse, com a CVM passando à assembléia de cotista a deliberação sobre o questionamento. "Os cotistas podem aprovar que um banco de varejo administre um fundo com imóveis que eram de sua propriedade ou que ele mesmo vai locar, o que deve atrair os bancos para este mercado", considera Belleza que, entretanto, contesta a abertura para operação com derivativos. Apesar de manter a regra de não alavancagem do FII, a CVM abriu a possibilidade de o fundo contratar operações com derivativos, com a condição de que a exposição seja, no máximo, o valor do patrimônio líquido do fundo - caso autorizado no regulamento.